「家主と地主６月号」の特集がタイムリーかつとても興味深い

内容となっています。「家賃交渉に備えるコロナ危機を乗り

切る処方箋」ということで実際にオーナーさんがテナントや

入居者さんから家賃減額交渉の連絡が入った際にどの様

に対処したかが紹介されています。



例えば、預かっている敷金から相殺したケースや、新型コ

ロナの影響で家賃が払えなくなった人が需給できる「住居

確保給付金」制度の申請をすすめたりとうまく対応している

ケースが紹介されています。






賃貸管理件数最大の大東建託や大和リビングマネジメント

は一括借り利上げ物件を対象に減額ではなく、支払い猶予

措置を実施することをいち早く発表しています。猶予措置は

猶予申請時より最長２年間の分割払いとのことで入居者さん

に何回の分割払いにするか計画を立ててもらうとのこと・・・。



家賃を減額するにしても、猶予するにしてもやはり口頭では

なくきちんと覚書を交わす必要があると記事では指摘してい

ます。覚書に盛り込む内容としては、



①家賃猶予なのか、減額なのかを明確にする

②猶予、減額はいつからいつまでなのか期間を明記する

③猶予の場合、猶予した家賃をいつからいつまでに何回払

いで支払うかを明記する



不動産投資目的で賃貸物件を所有しているサラリーマン大

家さんやサラリーマンをセミリタイアした大家さんの中には

フルローンやオーバーローンで物件数を拡大してきた方が

多いと思います。



特にソシアルビルやテナント物件を所有している方はいきな

り家賃を半額にしてくださいという電話も多いみたいですの

で、対応を間違えると自分の方が危ないですよね！！

ここは、国や都道府県のコロナ対策をフル活用して乗り切る

しかないと思います。


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賃貸住宅新聞５月１８日号によると外出自粛要請により自宅

で過ごす時間が増えたため、入居者から騒音に関する相談や

クレームがかなり増えたそうです。



これまでは通常月に１０件程度の騒音クレームがここ１か月で

５倍を超えている管理会社もあるとのことで、狭い部屋でステ

イホームしていると普段以上にストレスを感じていらいらしたり

音に過敏になる人が多いのではないかと思います。



他にも共用部や敷地内にゴミが落ちているというクレームや、

建具の取り換えなどこれまで気にならなかったことが目に付い

て電話が増えているようです。



確かに自分も１０日に１回のペースでアパートの定期清掃を

していますが、ここのところ行くたびに駐車場に車が半分以上

止められていますので皆さんステイホームもしくはテレワーク

されているのだと思います。



他にも最近の傾向として所得が減るため安い家賃の部屋に

住み替えたいと言うニーズが多くなってきたそうです。家賃が

安くて初期費用の掛からないアパートや格安な家賃のシェア

ハウスへの問い合わせが４月以降増えているそうです・・・。



今回のコロナショックで収入が減る方は相当数いると思われ

ますのでこのような動きはある程度起こり得ることが予想され

ます。わたくし、家賃の高い新築アパートや戸建賃貸ばかり

所有していますので、影響は避けられないかも知れません。



家賃が下がりきってしまった格安のアパートもバリエーション

の一つとして所有しておくのもいいかもしれませんね！償却

目的としても使えますし・・・。


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今朝の日経新聞に「日銀、国内株を一手買い」という見出し

の記事が掲載されていましたが、海外勢が１４週連続で日本

株を売り越しているのに対し、日銀がこの間に４兆円弱の上

場投資信託（ＥＴＦ）を買ったとのことです。



日銀は今年３月にコロナショックによる株価急落をくい止め

るためにＥＴＦの年間購入額をこれまでの６兆円から１２兆円

へと倍増させることを決めました。これにより多い日には何と

２０００億円もの買い入れを実施しています。



アメリカのＦＲＢは3月、緊急で相次いで導入したゼロ金利

政策や無制限の量的緩和策を当面継続する意向ですし、ヨ

ーロッパも同様にＥＣＢが９０兆円の国債や民間債権を買い

取る緩和策を発表しています。



現在不景気の株高となっているのは世界の中央銀行が大量

にしかもなりふり構わずお金をばらまいていることや日銀が

株価下落を押し留めるために大量の資金を使って買い支え

しているため不景気の株高となっています。



失業者が今後大量に発生して、企業業績はどこまで落ち込む

のかわからないのに何で株だけ上がるのか不思議に思って

いる投資家は多いと思います。ただ今回の景気の落ち込みは

景気がピークを付けてゆっくり下っていってどこが景気の底な

のか見通せないという訳ではありません。（この場合は株価の

底が見えずずるずる下落するパターン）



今回は、いきなり崖からドーンと谷底に落下したためにすでに

底に付いた感があります。底がわかれば今後は景気が回復し

ていくことに関心が移ります。株価は半年先をも見て動くと言

いますので、早くも半年先の回復を見越して動いているのかも

知れません。



今回は個人に対しても法人に対しても返さなくてもよい現金

支給まで用意されましたし、３０００万円までの無利子、無担

保融資１０年（据え置き５年）という制度もあります。つまり、

ヘリコプターマネーがバラまかれている状況です。



企業業績の落ち込みはリーマンショックを超えるのは確実で

しょうから株価はこれから更に下落し下手をすると３月安値を

割るのではないかと思っている方が多いと思います。


日経平均日足チャート　↓



そろそろ絶対に２番底を付けに行くからと思って空売りしてい

る方も多いと思いますが、そんな方が増えるほど株価の上昇

に弾みが付く可能性があると言えます。



決算発表において、下方修正や業績の落ち込みがなかった

銘柄を中心に株価の戻りが加速しています。以前にもリチウ

ム電池関連としてブログでも取り上げたニッポン高度紙工業

は、車載用リチウムイオン電池が燃費向上を目的とした採用

車種の増加にともない需要拡大したため、当会計年度の売

上高は3,065百万円（前連結会計年度比960百万円45.6％増）

と車載電池用セパレータが大幅に伸びたことを発表していま

す。



これを受けてニッポン高度紙の株価は以下の通り上昇　↓




この株が車載電池用セパレーターで売り上げが倍増している

ということは、４０９８チタン工も同様に売り上げが伸びている

はずなのですが・・・。ニッポン高度紙みたいにもうちょっと決算

発表でアピールしてくれていたらぶっ飛んでいたと思うのです

が・・・。

いずれ明らかになる時が来ると思いますので引き続き買い増

し中です。


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